2017年6月16日 星期五

住宅法。整體住宅政策

 


106-06-15

配合今(106)年111日修正公布之「住宅法」,內政部於今(15)日部務會報通過「內政部住宅審議會設置辦法」草案,將由內政部邀集相關機關、民間團體及專家學者成立住宅審議會,負責審議全國性住宅計畫、評估社會住宅對弱勢者的保障等,以建立住宅審議機制,加速社會住宅推動。

內政部指出,「內政部住宅審議會設置辦法」草案包含3項重點:第一,明定住宅審議會的任務,包含諮詢、審議住宅計畫、評估提供經濟或社會弱勢者入住比率及區位分布、評鑑社會住宅事務等;第二,規範住宅審議會的組成及運作方式,要求應納入社福、地政、都計、建築、財政、住宅、熟悉原住民族事務等領域的專家學者及民間相關團體代表;第三,明定住宅審議會得推派委員實地調查或組成專案小組審查,並得邀請公民或相關團體代表列席說明。

內政部表示,「內政部住宅審議會設置辦法」草案將依法制作業程序,於近期發布施行,內政部也將儘速據以成立內政部住宅審議會,並規劃由部長擔任召集人,展現政府重視居住正義之決心,俾利住宅審議制度的早日落實,使住宅政策更加周延完善。


內政部不動產資訊平台住宅法及相關子法彙整
  

行政院104915日院臺建字第1040049577號函核定


社會住宅政策



修正住宅法


中華民國1051223日立法院第9屆第2會期第16次會議通過(公報初稿資料,正確條文以總統公布之條文為準)

第一章 總  則
第 一 條  為保障國民居住權益,健全住宅市場,提升居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境,特制定本法。
第 二 條  本法所稱主管機關,在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣(市)為縣(市)政府。
主管機關之權責劃分如下:
一、中央主管機關:
()住宅政策與全國性住宅計畫之擬訂及執行。
()全國性住宅計畫之財務規劃。
()直轄市、縣(市)住宅業務之補助、督導及協助辦理。
()全國性住宅相關資訊之蒐集、分析及公布。
()住宅政策、補貼、市場、品質與其他相關制度之建立及研究。
()基本居住水準之訂定。
()社會住宅之興辦。
()其他相關事項。
二、直轄市、縣(市)主管機關:
()轄區內住宅施政目標之訂定。
()轄區內住宅計畫之擬訂及執行。
()轄區內住宅計畫之財務規劃。
()住宅補貼案件之受理、核定及查核。
()地區性住宅相關資訊之蒐集、分析及公布。
()轄區內住宅補貼、市場供需與品質狀況及其他相關之調查。
()社會住宅之興辦。
()其他相關事項。
各目的事業主管機關得配合政策需要興辦社會住宅,並準用第十九條至第二十四條、第三十三條、第三十四條、第三十五條第一項、第三十六條及第五十八條規定辦理。
目的事業主管機關應視原住民族教育及語言文化等傳承發展需要,會同主管機關,興辦或獎勵民間興辦,專供原住民承租之社會住宅。
第 三 條  本法用詞,定義如下:
一、住宅:指供居住使用,並具備門牌之合法建築物。
二、社會住宅:指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。
三、公益出租人:指住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格,經直轄市、縣(市)主管機關認定者。
第 四 條  主管機關及民間興辦之社會住宅,應以直轄市、縣(市)轄區為計算範圍,提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。
前項經濟或社會弱勢者身分,指下列規定之一者:
一、低收入戶或中低收入戶。
二、特殊境遇家庭。
三、育有未成年子女三人以上。
四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿二十五歲。
五、六十五歲以上之老人。
六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。
七、身心障礙者。
八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。
九、原住民。
十、災民。
十一、遊民。
十二、其他經主管機關認定者。
第 五 條  為使全體國民居住於適宜之住宅,且享有尊嚴之居住環境需要,中央主管機關應衡酌未來環境發展、住宅市場供需狀況、住宅負擔能力、住宅發展課題及原住民族文化需求等,研擬住宅政策,報行政院核定。
直轄市、縣(市)主管機關應依據中央住宅政策,衡酌地方發展需要,擬訂住宅施政目標,並據以研擬住宅計畫及財務計畫,報中央主管機關備查。
中央主管機關應依據住宅政策、衡酌社會經濟發展、國土空間規劃、區域發展、產業、人口、住宅供需、負擔能力、居住品質、中央及地方財政狀況,並參考直轄市、縣(市)主管機關住宅計畫執行情形,擬訂住宅計畫及財務計畫,報行政院核定。
主管機關為推動住宅計畫,得結合公有土地資源、都市計畫、土地開發、都市更新、融資貸款、住宅補貼或其他策略辦理。
直轄市、縣(市)主管機關興辦之社會住宅,應每年將經濟或社會弱勢者入住比率及區位分布,報中央主管機關備查。
第 六 條  主管機關為諮詢、審議住宅計畫、評估提供經濟或社會弱勢者入住比率及區位分布、評鑑社會住宅事務等,應邀集相關機關、民間相關團體及專家學者成立住宅審議會;其中民間相關團體及專家學者之比率,不得少於二分之一。
前項住宅審議會設置辦法,由各級主管機關定之。
第 七 條  主管機關為健全住宅市場、辦理住宅補貼、興辦社會住宅及提升居住環境品質,得設置住宅基金。
中央住宅基金來源如下:
一、政府依預算程序撥充。
二、本基金財產之處分收入。
三、社會住宅興辦之收益。
四、本基金之孳息收入。
五、其他收入。
直轄市、縣(市)之住宅基金來源如下:
一、政府依預算程序撥充。
二、本基金財產處分之收入。
三、辦理都市計畫容積獎勵回饋之收入。
四、都市計畫增額容積出售之收入。
五、辦理都市計畫變更之捐贈收入。
六、社會住宅興辦之收益。
七、本基金之孳息收入。
八、其他收入。
第 八 條  主管機關得設立或委託專責法人或機構,辦理住宅相關業務。
第二章 住宅補貼
第 九 條  為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居之住宅,主管機關得視財務狀況擬訂計畫,辦理補貼住宅之貸款利息、租金或修繕費用;其補貼種類如下:
一、自建住宅貸款利息。
二、自購住宅貸款利息。
三、承租住宅租金。
四、修繕住宅貸款利息。
五、簡易修繕住宅費用。
申請前項住宅補貼,及其他機關辦理之各項住宅補貼,同一年度僅得擇一辦理。接受住宅貸款利息補貼者,除經行政院專案同意外,不得同時接受二種以上住宅貸款利息補貼;接受住宅費用補貼者,一定年限內以申請一次為限。
本法中華民國○年○月○日修正施行前,具備第四條第二項身分租用之住宅且租賃期間達一年以上者,其申請第一項第三款之租金補貼不受第三條第一款合法建築物及第十三條基本居住水準之限制。
前項規定,實施年限為三年。同一申請人以申請一次為限。
第一項一定所得及財產標準,由中央主管機關定之。
第 十 條  前條第一項各種住宅補貼,同一家庭由一人提出申請;其申請應符合下列規定:
一、前條第一項第一款或第二款補貼:以無自有住宅之家庭或二年內建購住宅之家庭為限。
二、前條第一項第三款補貼:以無自有住宅之家庭為限。
三、前條第一項第四款或第五款補貼:以自有一戶住宅之家庭為限。
前條第一項住宅補貼對象之先後順序,以評點結果決定之。經主管機關認定有下列情形之一者,增加評點權重;評點總分相同時,有增加評點權重情形者,優先給予補貼:
一、經濟或社會弱勢。
二、未達基本居住水準。
三、申請修繕住宅貸款利息或簡易修繕住宅費用補貼,其屬有結構安全疑慮之結構補強。
第十一條  主管機關擬定自購住宅貸款利息補貼之額度與戶數,應斟酌居住地區住宅行情、人口數量及負擔能力等因素決定之。
主管機關預定每一年度之住宅租金補貼之額度與戶數,應斟酌居住地區租金水準、受補貼家戶之所得、戶口數與經濟或社會弱勢者之狀況及負擔能力等因素決定之。
中央主管機關應於本法中華民國○年○月○日修正之條文施行後二年內,完成相關租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之建立。
第十二條  第九條第一項第一款至第三款補貼之申請資格、應檢附文件、自有一戶住宅之認定、無自有住宅或二年內建購住宅之認定、租金補貼額度採分級補貼之計算方式、評點方式、申請程序、審查程序、住宅面積、期限、利率、補貼繼受及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。
第九條第一項第四款或第五款補貼之申請資格、應檢附文件、自有一戶住宅之認定、修繕之設施設備項目、評點方式、申請程序、審查程序、補貼額度、期限、利率、補貼繼受及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。
第十三條  申請政府住宅補貼者,除修繕住宅貸款利息或簡易修繕住宅費用補貼外,其受補貼居住住宅須達第四十條所定之基本居住水準。
第十四條  接受自建住宅貸款利息補貼者,其土地於興建期間之地價稅,按自用住宅用地稅率課徵。
前項土地經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅後,未依建築主管機關核定建築期限完工者,應自核定期限屆滿日當年期起,改按一般用地稅率課徵地價稅。
第一項申請程序、前項申報改課程序及未依規定申報之處罰,依土地稅法相關規定辦理。
第十五條  住宅所有權人將住宅出租予依本法規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者,於住宅出租期間所獲租金收入,免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬元。
前項免納綜合所得稅規定,實施年限為五年,其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。
第十六條  公益出租人出租房屋之土地,直轄市、縣(市)政府應課徵之地價稅,得按自用住宅用地稅率課徵。
前項租稅優惠之期限、範圍、基準及程序之自治條例,由直轄市、縣(市)主管機關定之,並報財政部備查。
第一項租稅優惠,實施年限為五年,其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。
第十七條  直轄市、縣(市)主管機關,應定期查核接受自建、自購、修繕住宅貸款利息補貼或承租住宅租金補貼者家庭成員擁有住宅狀況。
接受住宅補貼者有下列情事之一時,直轄市、縣(市)主管機關應自事實發生之日起停止補貼,並追繳其自事實發生之日起接受之補貼或重複接受之住宅補貼:
一、接受貸款利息補貼者家庭成員擁有二戶以上住宅、接受租金補貼者家庭成員擁有住宅。
二、申報資料有虛偽情事。
三、重複接受二種以上住宅補貼。
直轄市、縣(市)主管機關為辦理第一項查核業務,應於核定自建、自購、修繕住宅貸款利息及租金補貼後,將受補貼者之相關資料予以建檔。
第三章 社會住宅
第十八條  主管機關應評估社會住宅之需求總量、區位及興辦戶數,納入住宅計畫及財務計畫。
第十九條  主管機關得依下列方式興辦社會住宅:
一、新建。
二、利用公有建築物及其基地興辦。
三、接受捐贈。
四、購買建築物。
五、承租民間住宅並轉租及代為管理。
六、獎勵、輔導或補助第五十二條第二項租屋服務事業承租民間住宅並轉租及代為管理,或媒合承、出租雙方及代為管理。
七、辦理土地變更及容積獎勵之捐贈。
八、其他經中央主管機關認定之方式。
民間得依下列方式興辦社會住宅:
一、新建。
二、增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物。
三、購買建築物。
四、承租民間住宅並轉租及代為管理。
五、其他經中央主管機關認定之方式。
以第一項第五款或第六款方式,承租及代為管理者,不適用政府採購法規定。
第二十條  主管機關新建社會住宅之方式如下:
一、直接興建。
二、合建分屋。
三、以公有土地設定地上權予民間合作興建。
四、以公有土地或建築物參與都市更新分回建築物及其基地。
五、其他經中央主管機關認定者。
第二十一條  主管機關依本法興辦社會住宅,需用公有非公用土地或建築物者,得辦理撥用。
主管機關依本法興辦社會住宅使用國有土地或建築物衍生之收益,得作為社會住宅興辦費用,不受國有財產法第七條規定之限制。
主管機關依本法興辦社會住宅,需用之公有非公用土地或建築物,屬應有償撥用者,得採租用方式辦理,其租期由中央主管機關定之,不受國有財產法第四十三條有關租期之限制。租用期間之地價稅及房屋稅,由主管機關繳納。但社會住宅興建期間之租金得免予計收。
興辦社會住宅所需土地因整體規劃使用之需要,得與鄰地交換分合。鄰地為私有者,其交換分合不受土地法第一百零四條及第一百零七條之限制。
第二十二條  社會住宅於興辦期間,直轄市、縣(市)政府應課徵之地價稅及房屋稅,得予適當減免。
前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例,由直轄市、縣(市)主管機關定之,並報財政部備查。
第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入,及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用,免徵營業稅。
第一項及前項租稅優惠,實施年限為五年,其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。
第二十三條  主管機關為促進以第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款興辦社會住宅,得獎勵租屋服務事業辦理。
住宅所有權人依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款規定將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理,或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用,得依下列規定減徵租金所得稅:
一、住宅出租期間所獲租金收入,免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬元。
二、住宅出租期間之租金所得,其必要損耗及費用之減除,住宅所有權人未能提具確實證據者,依應課稅租金收入之百分之六十計算。
前項減徵租金所得稅規定,實施年限為五年,其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。
第二十四條  主管機關得視新建、購買、增建、改建、修建或修繕社會住宅資金融通之必要,自行或協助民間向中長期資金主管機關申請提供中長期資金。
第二十五條  社會住宅承租者,應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。
前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規,由主管機關定之。
社會住宅承租者之租金計算,主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情,訂定分級收費基準,並定期檢討之。
第二項租金之訂定,不適用土地法第九十四條及第九十七條規定。
第二十六條  前條第三項屬依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款興辦社會住宅者,主管機關得給予入住者租金補助。
第二十七條  民間興辦社會住宅,應檢具申請書、興辦事業計畫及有關文件,向興辦所在地之直轄市、縣(市)主管機關提出申請。
直轄市、縣(市)主管機關受理前項申請,對申請資料不全者,應一次通知限期補正;屆期不補正或不符規定者,駁回其申請。
直轄市、縣(市)主管機關審查社會住宅申請興辦案件,得邀請相關機關或學者、專家,以合議制方式辦理;經審查符合規定者,應核准其申請。
直轄市、縣(市)主管機關應於受理申請之日起九十日內完成審查;必要時,得延長六十日。
第一項至第三項申請興辦應備文件、審查事項、核准、撤銷或廢止核准、事業計畫之內容、變更原核定目的之處理及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。
第二十八條  民間興辦之社會住宅係以新建建築物辦理者,其建築基地應符合下列規定之一:
一、在實施都市計畫地區達五百平方公尺以上,且依都市計畫規定容積核算總樓地板面積達六百平方公尺以上。
二、在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地達五百平方公尺以上。
三、在非都市土地丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地達一千平方公尺以上。
第二十九條  民間興辦之社會住宅,需用公有土地或建築物時,得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用,並予優惠,不受國有財產法第二十八條之限制。
前項出租及設定地上權之優惠辦法,由財政部會同內政部定之。
民間需用基地內夾雜零星或狹小公有土地時,應由出售公有土地機關依讓售當期公告土地現值辦理讓售。
第三十條  主管機關得補貼民間新建、增建、改建、修建、修繕或購買社會住宅貸款利息、部分建設費用、營運管理費用或其他費用。
第三十一條  民間興辦之社會住宅,應由直轄市、縣(市)主管機關囑託地政機關,於建物登記簿標示部其他登記事項欄註記社會住宅。但採第十九條第二項第四款興辦方式者,不在此限。
前項社會住宅興辦人變更其原核定目的之使用時,應將依本法取得之優惠及獎勵金額結算,報直轄市、縣(市)主管機關核定,並繳交全數結算金額;其有入住者應於安置妥善後,始得由該直轄市、縣(市)主管機關囑託地政機關塗銷社會住宅之註記。
前項優惠及獎勵金額,於自營運核准日起,至營運終止日止之期間取得者,得不納入計算。
第一項社會住宅興辦人辦理所有權移轉時,應向主管機關申請同意;同時變更原核定目的之使用者,並應依第二項規定辦理。
第二項及前項結算金額,應繳交該主管機關設置之住宅基金;未設置住宅基金者,一律撥充中央主管機關住宅基金。
第二項及第四項結算金額計算方式、計算基準、同意條件、應檢具文件及其他應遵行事項之辦法,由直轄市、縣(市)主管機關定之。
第三十二條  民間興辦社會住宅因故無法繼續營運,社會住宅經營者對於其入住之經濟或社會弱勢者,應即予以適當之安置;其無法安置時,由直轄市、縣(市)目的事業主管機關協助安置;經營者不予配合,強制實施之;必要時,得予接管。
前項接管之實施程序、期限與受接管社會住宅之經營權、財產管理權之限制及補助協助安置等事項之辦法,由中央主管機關會商中央目的事業主管機關定之。
第三十三條  為增進社會住宅所在地區公共服務品質,主管機關或民間興辦之社會住宅,應保留一定空間供作社會福利服務、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園、青年創業空間、社區活動、文康休閒活動、商業活動、餐飲服務或其他必要附屬設施之用。
前項必要附屬設施之項目及規模,由中央主管機關公告之,並刊登政府公報。
第三十四條  主管機關或民間興辦之社會住宅,應考量其租住對象之身心狀況、家庭組成及其他必要條件,提供適宜之設施或設備,及必要之社會福利服務。
前項設施、設備及社會福利服務協助之項目,由中央主管機關定之。
第三十五條  主管機關興辦之社會住宅,得自行或委託經營管理。
非營利私法人得租用公有社會住宅經營管理,其轉租對象應以第四條所定經濟或社會弱勢者為限。
第三十六條  社會住宅之經營管理,得視實際需要,自行或委託物業管理及相關服務業,提供文康休閒活動、社區參與活動、餐飲服務、適當轉介服務、其他依入住者需求提供或協助引進之服務,並收取費用。
前項費用之收取規定,社會住宅經營者應報當地直轄市、縣(市)主管機關備查。
第三十七條  主管機關應自行或委託機關(構)、學校、團體對社會住宅之經營管理者進行輔導、監督及定期評鑑;評鑑結果應公告周知。經評鑑優良者,應予獎勵。
前項之評鑑及獎勵辦法,由中央主管機關定之。
第三十八條  社會住宅之承租人有下列情形之一者,經營管理者得隨時終止租約收回住宅:
一、已不符承租社會住宅之資格。
二、將住宅部分或全部轉租或借予他人居住。
三、改建、增建、搭蓋違建、改變住宅原狀或變更為居住以外之使用。
四、其他違反租約中得終止租約收回住宅之規定。
承租人因前項情形由經營管理者收回住宅,續因緊急事件致生活陷於困境者,經營管理者應通報社政主管機關協助之。
第四章 居住品質
第三十九條  直轄市、縣(市)主管機關或相關目的事業主管機關為營造住宅景觀及風貌,得補助或獎勵新建、增建、改建、修建或修繕,具有地方特色、民族特色或歷史原貌之住宅。
前項補助或獎勵事項之辦法,由直轄市、縣(市)主管機關或相關中央目的事業主管機關定之。
第四十條  為提升居住品質,中央主管機關應衡酌社會經濟發展狀況、公共安全及衛生、居住需求等,訂定基本居住水準,作為住宅政策規劃及住宅補貼之依據。
前項基本居住水準,中央主管機關應每四年進行檢視修正。
直轄市、縣(市)主管機關應清查不符基本居住水準家戶之居住狀況,並得訂定輔導改善執行計畫,以確保符合國民基本居住水準。
第四十一條  為提升住宅社區環境品質,直轄市、縣(市)主管機關應主動辦理下列事項,並納入住宅計畫:
一、住宅社區無障礙空間之營造及改善。
二、公寓大廈屋頂、外牆、建築物設備及雜項工作物之修繕及美化。
三、住宅社區發展諮詢及技術之提供。
四、社區整體營造、環境改造或環境保育之推動。
五、住宅社區組織團體之教育訓練。
六、配合住宅計畫目標或特定政策之項目。
七、其他經主管機關認有必要之事項。
第四十二條  中央主管機關為促進住宅品質之提升,得定期舉辦居住環境改善之評鑑、獎勵或競賽,並邀集相關機關、專家學者共同參與,作為直轄市、縣(市)住宅計畫經費補助之參考。
第四十三條  為提升住宅安全品質及明確標示住宅性能,中央主管機關應訂定住宅性能評估制度,指定評估機構受理住宅興建者或所有權人申請評估。
前項評估制度之內容、申請方式、評估項目、評估內容、權重、等級、評估基準、評分方式、獎勵措施、評估報告書、指定評估機構與其人員之資格及管理等事項之辦法,由中央主管機關定之。
第四十四條  評估機構依前條第一項規定辦理住宅性能評估,應派員至現場勘查及實施必要之檢測,完成評估後,應製作發給住宅性能評估報告書。
前項住宅性能評估報告書,於住宅所有權移轉或點交時,應一併交付住宅所有權人及公寓大廈之管理委員會或管理負責人。
第四十五條  新建住宅經辦理住宅性能評估達一定標準者,得予獎勵並登載於政府相關網站。
屋齡達一定年限之住宅,主管機關得酌予補助評估費用。
前項屋齡達一定年限之住宅,由中央主管機關公告之,並刊登政府公報。
第四十六條  為推動無障礙之住宅,中央主管機關應訂定無障礙住宅之設計基準及獎勵辦法。
第五章 住宅市場
第四十七條  為引導住宅市場健全發展,主管機關應定期蒐集、分析及公布下列住宅資訊:
一、租賃與買賣住宅市場之供給、需求、用地及交易價格。
二、經濟或社會弱勢者之居住需求、住宅補貼政策成效。
三、居住品質狀況、住宅環境風險及居住滿意度。
四、其他必要之住宅資訊。
前項住宅資訊之蒐集,各級政府機關(構)、金融、住宅投資、生產、交易及使用等相關產業公會及團體,應配合提供相關統計資訊。
資料蒐集、運用及發布,應遵守相關法令之規定。
住宅相關資訊之蒐集、管理及獎勵辦法,由中央主管機關定之。
第四十八條  主管機關為穩定住宅市場,經依前條第一項規定分析住宅市場供給、需求資訊,得就有嚴重住宅供需失衡之地區,視實際情形採取必要之市場調節措施。
第四十九條  主管機關應建置住宅相關資訊,並公開於網際網路。
第五十條  主管機關應鼓勵法人或個人,對無自有住宅或住宅條件亟待改善之經濟或社會弱勢者,提供承租或購置適當住宅之市場資訊。
第五十一條  從事住宅興建之公司或商號,應於取得建造執照,申報開工日起三十日內,將第四十七條第二項所定應配合提供之相關統計資訊,提供予住宅所在地之直轄市、縣(市)主管機關。
第五十二條  主管機關為提升租屋市場健全發展,應研擬住宅租賃發展政策,針對租賃相關制度、專業服務及第四條經濟或社會弱勢租賃協助,研擬短、中長期計畫。並就租屋市場資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等提供相關服務。
前項服務得由租屋服務事業辦理,其認定及獎勵辦法,由中央主管機關定之。
第六章 居住權利平等
第五十三條  居住為基本人權,其內涵應參照經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約,及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。
第五十四條  任何人不得拒絕或妨礙住宅使用人為下列之行為:
一、從事必要之居住或公共空間無障礙修繕。
二、因協助身心障礙者之需要飼養導盲犬、導聾犬及肢體輔助犬。
三、合法使用住宅之專有部分及非屬約定專用之共用部分空間、設施、設備及相關服務。
第五十五條  有前條規定之情事,住宅使用人得於事件發生之日起一年內,向住宅所在地之直轄市、縣(市)主管機關提出申訴。
直轄市、縣(市)主管機關處理前項之申訴,應邀集比率不得少於三分之一之社會或經濟弱勢代表、社會福利學者等參與。
第七章 罰  則
第五十六條  違反第五十四條規定經依第五十五條規定處理,並經直轄市、縣(市)主管機關令行為人限期改善,屆期未改善者,按次處新臺幣十萬元以上五十萬元以下罰鍰。
第五十七條  社會住宅經營者違反第三十二條第一項規定,不配合直轄市、縣(市)目的事業主管機關協助安置,經直轄市、縣(市)主管機關令其限期改善,屆期未改善者,按次處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
第八章 附  則
第五十八條  主管機關依本法就公有土地及建築物所為之處分、設定負擔或超過十年期間之租賃,不受土地法第二十五條、第一百零四條、第一百零七條、國有財產法第二十八條及地方政府公產管理法令之限制。
第五十九條  本法施行前,除身心障礙者權益保障法、社會救助法外,政府已辦理之各類住宅補貼或尚未完成配售之政府直接興建之國民住宅,應依原依據之法令規定繼續辦理,至終止利息補貼或完成配售為止。
本法施行前,政府已辦理之出租國民住宅,其承租資格、辦理程序等相關事項,得依原依據之法令規定繼續辦理,至該出租國民住宅轉型為社會住宅或完成出、標售為止;政府直接興建之國民住宅社區內商業、服務設施及其他建築物之標售、標租作業,得依原依據之法令規定繼續辦理,至完成標售為止。
第六十條  未依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備之原由政府直接興建之國民住宅社區,自本法施行之日起,其社區管理維護依公寓大廈管理條例之規定辦理。
國民住宅社區之管理維護基金結算有賸餘或未提撥者,直轄市、縣(市)主管機關應以該社區名義,於公庫開立公共基金專戶,並將其社區管理維護基金撥入該專戶;社區依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備後,直轄市、縣(市)主管機關應將該專戶基金撥入社區開立之公共基金專戶。
第六十一條  原由政府興建國民住宅社區之管理站、地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施,已納入國民住宅售價並登記為公有者,於本法施行後,應由該管地方政府列冊囑託地政機關,將該設施更名登記為社區區分所有權人所有,其權利範圍按個別所有權之比率計算,但都市計畫公共設施用地非屬更名登記範疇,應更名登記為地方政府所有。
前項個別所有權之比率,以個別專有部分之樓地板面積占該住宅社區全部屬於專有部分之樓地板面積比率計算。但該國民住宅社區為多宗土地興建,得以各宗建地個別專有部分之樓地板面積占該宗建地內全部屬於專有部分之樓地板面積比率計算之,或由直轄市、縣(市)主管機關考量該社區之特殊性或住戶整合需求,採以有利於未來社區發展之更名登記方式。
地政機關辦理第一項更名登記,免繕發權利書狀,其權利範圍於主建物辦理移轉登記時應隨同移轉。
第六十二條  以社區管理維護基金價購,政府直接興建國民住宅社區之管理站、活動中心及其他設施,未於本法施行之日前,完成移交為社區區分所有權人所有,或經社區區分所有權人會議決議予以完成出售者,且係單一社區管理維護基金出資並由該社區使用者,依前條有關更名登記之規定辦理,或經社區區分所有權人會議決議,得由該管地方政府依規定辦理出(標)售;其所得價款,交予社區作為公共基金。
前項設施係由數社區管理維護基金共同出資者,由該管地方政府依規定辦理出(標)售;其所得價款,按原價購時之分擔比率交予各社區作為公共基金。
本法施行後,以社區公共基金價購第一項管理站、活動中心及其他設施,得依前條有關更名登記之規定辦理。
第六十三條  本法中華民國一百零五年十二月二十三日修正之條文施行前,依輔導獎勵民間成立租屋服務平臺辦法核定之公益出租人資格,仍適用修正前之規定。
第六十四條  本法施行細則,由中央主管機關定之。
第六十五條  本法自公布日施行。





105-12-23

為達成蔡總統提出的820萬戶社會住宅目標,在各界的努力下,立法院於今(23)日三讀通過「住宅法」修正草案,以具體協助地方政府解決社會住宅的土地取得、經費來源及人力組織等問題,落實居住正義,照顧弱勢及青年族群的居住需求。

內政部表示,目前我國「只租不售」的社會住宅約有7,281戶,占全國住宅總量之0.08%,相較於日本及韓國5%,已明顯偏低,更遠低於歐洲國家的30%以上比率。我國社會住宅興建不足,主要由於地方政府興辦的土地取得不易、經費財源不足及無專責人力組織等問題。

為解決上述問題,這次「住宅法」修法涉及社會住宅部分有4項重點。包括:第一,在社會住宅土地取得方面,地方政府需要的社會住宅用地如屬於應有償撥用的公有非公用土地,得辦理長期租用,以減輕地方政府取得土地的成本。第二,在經費方面,增訂中央及地方住宅基金來源,並將成立社會住宅融資服務平臺,提供地方政府興建社會住宅的長期低利資金,協助地方政府解決財源問題。

第三,在人力組織方面,明定主管機關得設立、指定或委託專責法人或機構辦理社會住宅,以因應社會住宅興建營運的專業性及人力需求。第四,在稅賦減免方面,社會住宅興辦期間的地價稅及房屋稅得予適當減免,並免徵營業稅,以減輕地方政府或民間興辦社會住宅的稅賦負擔;為鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者,新增綜合所得稅及地價稅租稅優惠規定。

此外,本次修法也包括修正住宅補貼、住宅市場、居住品質及居住權利平等專章等部分條文,未來亦將朝「健全住宅租售市場」、「提供多元居住協助」及「提升居住環境品質」等3大面向,擘劃未來住宅發展。

根據內政部近日民調顯示,近88受訪民眾支持政府推動社會住宅政策。這次法案順利三讀通過,內政部相當感謝立法院內政委員會本會期趙召委天麟、上會期黃召委昭順及所有參與提案或審查委員的辛勞及付出,在朝野達成共識下,使法案於本會期通過。
另為讓住宅與房產資源合理利用與分配,提供一般家戶、青年、弱勢族群在居住選擇上更多元合適的機會,除積極修正「住宅法」健全相關配套機制外,亦擬訂「社會住宅興辦計畫」,規劃興建12萬戶社會住宅及包租代管民間空餘屋8萬戶,來達成8年興辦20萬戶社會住宅,並於今年1129日報請行政院核定。

後續將由中央各部會與地方政府加強通力合作,包含社會住宅政策宣導、地方政府執行經驗分享、相關單位意見交流及實際案例參訪,透過由中央舉辦「社會住宅中央與地方共識營」及六直轄市輪流每兩個月舉辦一次聯繫會報,以深度瞭解地方政府執行經驗及具體建議,並凝聚各界共識以利社會住宅之推動,致力打造高品質無障礙的社會住宅,並促進社會住宅與當地社區的融合,期許社會住宅能成為讓人住進去會幸福與驕傲的住宅。





「住宅法」修正草案

法案動態:送立法院審查(105-09-02

「住宅法」修正草案總說明

住宅法(以下簡稱本法)於一百年十二月三十日公布,並定自公布後ㄧ年施行。為因應國內社會及經濟情勢快速變遷,並兼顧有效落實相關住宅政策及保障人民之基本居住權利,爰擬具本法修正草案,全文計分八章,共七十條,其修正要點如下:

一、增訂中央主管機關興辦社會住宅之權責,並配合業務需要,酌修中央及地方政府權責。(修正條文第二條)

二、修正用詞定義,定明社會住宅係以低於市場行情之租金,為專供出租使用之住宅及其必要附屬設施;並增訂公益出租人。(修正條文第三條)

三、為能彈性規劃調配社會住宅提供予經濟或社會弱勢者之戶數,定明主管機關及民間興辦之社會住宅,應以直轄市、縣(市)轄區為計算範圍,且為擴大照顧弱勢居住需求,將社會住宅提供予經濟或社會弱勢者之比率提高為百分之三十以上。(修正條文第四條)

四、增訂主管機關成立住宅審議會法源。(修正條文第六條)

五、增訂中央及地方住宅基金來源。(修正條文第七條)

六、增訂主管機關設立住宅專責法人機構法源。(修正條文第八條)

七、增訂應參酌民眾負擔能力訂定住宅補貼額度、對於有結構安全疑慮者,增加修繕住宅補貼評點權重。(修正條文第十條、第十一條)

八、為鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者,新增綜合所得稅及地價稅租稅優惠規定;社會住宅作居住、社區長照服務或托育使用之租金收入及收取之租屋服務費用,免徵營業稅;為獎勵空屋釋出提供作為社會住宅及社區長照服務或托育之住宅所有權人,新增綜合所得稅租稅優惠規定。(修正條文第十五條、第十六條、第二十二條及第二十三條)

九、增訂主管機關及民間興辦社會住宅方式;修正主管機關興辦社會住宅,需用公有非公用土地或建築物辦理撥用之規定。(修正條文第十九條、第二十一條)

十、增訂承租民間住宅並轉租及代為管理,或媒合承、出租雙方及代為管理者,得給予租金補助;社會住宅應保留一定空間供必要附屬設施之用;增訂非營利私法人得承租公有社會住宅之規定。(修正條文第二十六條、第三十三條及第三十五條)

十一、增訂直轄市、縣(市)主管機關應清查不符基本居住水準家戶之住宅狀況,並訂定輔導改善執行計畫;增訂住宅性能評估制度之強化規定及補助推動提升住宅環境品質事項之規定。(修正條文第四十條至第四十七條)

十二、為提供民眾正確、完整、即時、透明及便利化之住宅資訊,將預售屋及住宅銷售狀況納入住宅資訊蒐集範疇。 (修正條文第四十九條、第五十三條)

十三、增訂罰則專章,定明違反本法相關條文之罰則。(修正條文第五十八條至第六十二條)

十四、修正政府原辦理之國民住宅後續更名登記之處理方式。(修正條文第六十六條、第六十七條)





日期:105-09-01

行政院會今(1)日通過內政部擬具的「住宅法」修正草案,將函請立法院審議。

行政院長林全表示,本次修正是推動安心社會住宅政策的配套,目的是打造高品質、無障礙的住宅環境,達成總統所宣示8年內辦理20萬戶社會住宅的政見,落實居住正義。

林院長表示,本案是行政院的優先審議法案,請內政部積極與立法院各黨團溝通,尋求支持,儘速完成修法程序。

內政部表示,「住宅法」於民國1001230日公布,並自公布後1年施行。為因應國內社會及經濟情勢快速變遷,並兼顧有效落實相關住宅政策及保障人民的基本居住權利,因此擬具「住宅法」修正草案。

該草案修正要點如下:

一、增訂中央住宅主管機關興辦社會住宅之權責。(修正條文第2條)

二、修正用詞定義,定明社會住宅係以低於市場行情之租金,為專供出租使用之住宅及其必要附屬設施;並增訂公益出租人。(修正條文第3條)

三、為能彈性規劃調配社會住宅提供予經濟或社會弱勢者之戶數,定明主管機關及民間興辦之社會住宅,應以直轄市、縣(市)轄區為計算範圍,且為擴大照顧弱勢居住需求,將社會住宅提供予經濟或社會弱勢者之比率提高為百分之三十以上。(修正條文第4條)

四、增訂中央及地方住宅基金來源。(修正條文第7條)

五、為鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者,新增綜合所得稅及地價稅租稅優惠規定;社會住宅作居住、社區長照服務或托育使用之租金收入及收取之租屋服務費用,免徵營業稅;為獎勵空屋釋出提供作為社會住宅及社區長照服務或托育之住宅所有權人,新增綜合所得稅租稅優惠規定。(修正條文第15條、第16條、第22條及第23)

六、增訂直轄市、縣(市)主管機關應清查不符基本居住水準家戶之住宅狀況,並訂定輔導改善執行計畫;增訂住宅性能評估制度之強化規定及補助推動提升住宅環境品質事項之規定。(修正條文第40條至第47條)

七、增訂罰則專章,定明違反本法相關條文之罰則。(修正條文第58條至第62條)

(撰稿:黃宇萱,電話:02-23410648


  
為達成蔡總統提出的820萬戶社會住宅目標,經內政部多次密集開會研商,於今(14)日部務會報通過「住宅法」修正草案,近日將報送行政院審查,希望在下會期送進立法院審議,儘速完成修法。以協助地方政府解決社會住宅的土地取得、經費來源及人力組織等問題,落實居住正義,照顧弱勢及青年族群的居住需求。
 
內政部表示,這次「住宅法」修法涉及社會住宅部分有4項重點。包括:第一、明定主管機關得設立、指定或委託專責法人或機構辦理社會住宅,以因應社會住宅興建營運的專業性及人力需求;第二、地方政府需要的社會住宅用地如屬於應有償撥用的公有非公用土地,得辦理長期租用,以減輕地方政府取得土地的成本。
 
第三、社會住宅興辦期間的地價稅及房屋稅得予適當減免,並免徵營業稅,以減輕地方政府或民間興辦社會住宅的稅賦負擔;第四、增訂主管機關或民間以包租代管方式興辦社會住宅的相關機制,提供參與房東租金所得稅減免誘因,促使民間空餘屋能轉化為社會住宅,提供予弱勢族群居住。
 
此外,這次「住宅法」修正草案在住宅補貼專章部分,也增訂政府應參酌民眾負擔能力訂定住宅補貼額度,並鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者,其所獲租金可免納綜合所得稅,每月每屋免稅額度最高1萬元,以提高屋主將房屋出租予弱勢族群的意願。
 
在居住品質專章部分,則明定中央主管機關得補助直轄市、縣(市)主管機關針對屋齡達一定年限的公寓大廈進行必要的結構安全評估經費,以促進住宅結構安全。
 
在住宅市場專章部分,也明定公司或商號,應將其已銷售或出租的相關資訊,定期提供予直轄市、縣(市)主管機關。
 
內政部指出,後續「住宅法」修正草案將報請行政院審查通過後,送請立法院審議,並期望能儘速順利通過,以利中央與地方政府致力打造高品質無障礙的社會住宅,並促進社會住宅與當地社區的融合,期許社會住宅能成為讓人住進去會驕傲的住宅。
 


104-05-07

行政院長毛治國今(7)日在行政院會聽取內政部「整體住宅政策」報告後表示,該項政策的核心在於實現憲法保障國民基本人權的精神,讓國民擁有適合居住且有尊嚴的居住環境,逐步達到居住正義的政策目標。請內政部根據政策規畫構想,研擬各項具體措施,並請地方政府一起合作,共同落實照顧國人居住需求。

毛院長指出,整體住宅政策主要內涵包括建全住宅租售市場、提供多元居住協助以及提升居住環境品質等政策。具體作法上,在短中期提供租金補助、社會住宅、無障礙改善獎補助及耐震評估獎補助,另也將規劃青年生活住宅、提供更多社會住宅等多項措施,有助於落實居住正義,請相關部會持續努力。

毛院長進一步表示,針對青年族群普遍反映無力負擔高房價的現象,內政部特別參考國際經驗,評估在適當地點、區位,結合交通、產業、教育等生活機能需求,特別提出「青年生活住宅」構想,以青年可負擔價格,出售予符合資格條件的青年。且為避免少數人得利,達到相對公平的效益,將規劃限制轉售對象、價格及由政府優先買回等法律機制,成為封閉型的福利住宅,避免受一般房地市場交易價格的影響。具體作法將由內政部進一步研議,也歡迎各界提供意見。透過中央與地方政府共同合作,提供「青年成家」的圓夢機會。

根據內政部的整體規劃,在「住者適其屋」的原則下,政府以滾動方式檢討,調整多元住宅政策,以滿足「租屋、購屋、改屋」等3大類住宅需求。

內政部表示,針對租屋的部分,為滿足弱勢家庭租屋需求,除了衛福部已提供1.5萬戶低收入及身心障礙者租金補貼外,政府將再擴增弱勢租屋戶(家庭年所得在20%分位點以下或最低生活費1.5倍以下之家庭)的租金補貼,補助戶數將由25,000戶增加至5萬戶,預估每年度中央政府需負擔經費約20億元;此外,中央政府已編列676仟餘萬元,自103年至11210年間,補助地方政府興辦社會住宅相關經費,預期在112年將社會住宅的數量提升至34千戶,並將視政府稅收及財政狀況,盡力協助地方政府興辦社會住宅。

內政部指出,針對購屋部分,為滿足青年購屋需求,政府除透過財政部「青年安心成家貸款」措施,降低青年購屋利息負擔外,內政部也初步規劃興辦「青年生活住宅」,短中期以2萬戶為目標,以可負擔價格出售予符合資格條件的青年,並運用相關管制措施,避免回流至一般房屋買賣市場,以落實照顧青年的目標。

內政部進一步表示,有關改屋需求的部分,根據內政部的統計,我國總住宅量中,超過4成是沒有電梯的舊式公寓,為因應我國步入高齡化社會需求,內政部將於10年內,計畫補助辦理5層樓以下舊式公寓住宅,增設1萬棟無障礙電梯及2萬戶私有住宅專有部分無障礙設施改善,以協助居家長者及行動不變者改善居住品質。

內政部補充指出,考慮臺灣地震頻繁,為協助民眾了解所居住之房屋的結構安全性,預計10年內,補助辦理老舊建築物耐震能力初步評估10萬棟、詳細評估2萬棟、結構耐震補強工程補助1萬件,以提升居住安全。
























104-05-11

一、內政部刻正依據本院94年核定之「整體住宅政策」、100年核定之「101-104年整體住宅政策實施方案」及1011230日施行之「住宅法」推動相關住宅政策,現行住宅政策係讓國民依其不同之需求與財務條件,選擇以購屋或租屋方式取得適宜之住宅,對於中低收入之無自有住宅家庭,以提供購屋貸款利息補貼來協助。對於收入較低之無自有住宅家庭,則提供租金補貼及只租不售之社會住宅來協助。

二、由於整體住宅政策已屆10年未檢討修正,另依住宅法第5條規定,內政部應擬住宅政策,報請本院核定;經內政部於10425日報本院審查,並於10457日於本院第3447次會議報告,並奉院長核示,整體住宅政策主要內涵包括建全住宅租售市場、提供多元居住協助以及提升居住環境品質等政策。具體作法上,在短中期提供租金補助、社會住宅、無障礙改善獎補助及耐震評估獎補助,提供多項措施,有助於落實居住正義,請相關部會持續努力。

三、制定「整體住宅政策」的基本原則

(一)健全市場機能:
本自由經濟之精神,從法令面健全住宅租售市場供需雙方公平交易機制,從制度面建置及發布充份住宅市場相關資訊,並加強推動住宅金融機制及住宅市場的供需引導,促成住宅租售市場的適當供需,確保供給者及消費者雙方的權益。

(二)維護社會公義:
以國民家庭所得及弱勢狀況作為住宅補貼主要考量,整合政府組織及資源,強化輔助租賃措施,以實質補貼或行政協助,使中低所得國民及弱勢者居住於適宜之住宅。

(三)鼓勵民間參與:
鼓勵私部門及第三部門共同參與,引入民間的資源及活力,從個別住宅到社區及城鄉環境,由點而線而面,透過補助及評鑑獎勵制度鼓勵民間參與,以建構資訊透明化及優良生活環境。

(四)保障居住權利:
從市場面及居住品質面保障國民承租或承購住宅的機會可近性及多元性,增加無障礙人性化住宅之供給,以創造適合老人、永久性及暫時性身心障礙者、婦女、兒童及少年,均可無礙生活的居住環境,減少社會歧視及排擠,進而傳達社會融合及尊重人權的生活態度。

(五)居住安全
推動住宅性能評估制度,以結構安全、防火安全、無障礙環境、空氣環境、光環境、音環境、節能省水及住宅維護等8種評估類別與4階性能等級,鼓勵新建住宅申請住宅性能評估,既有住宅則針對其評估費用給予補助,以鼓勵建築品質之提升。

(六)住宅無障礙
推動無障礙住宅,協助民眾改善住宅基礎設施,期達成確保住宅改善基礎設施,達到居住環境無障礙之功能,延伸個人私領域專用部分達到無障礙住宅設計,並以改善肢體障礙及高齡者之行動不便為首要考量、逐步打造全齡化、健康、安全及友善之建築為目標。









  

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