⊙專案質詢【立法院】許淑華委員：國有土地設定地上權開發（108年11月）

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立法院第9屆第8會期專案質詢

案號：391

來函日期：108年11月25日

發文日期：108年11月27日

發文字號：院臺專字第1080104798號

辦理機關：財政部

業 務 別：國有非公用財產

案由

本院許委員淑華，針對行政院於98年間宣示500坪以上之國有土地不出售政策以來，為加強土地活化利用與開發，以招標設定地上權方式釋出土地使用權提供民間使用，為活化國有土地之首要方式。近5年國有非公用土地以招標設定地上權開發標脫權利金總額達235億餘元，於增進財政收益上尚具成效，惟近年公告地價持續調漲，影響業者投標意願而降低標脫率，財政部雖已調整地上權地租計收基礎，以降低對開發業者財務之不確定因素，惟整體標脫率僅達3成，建請行政院責成所屬主管機關應持續觀察未來公告地價變動情形及市場反映狀況適時因應，並應賡續加強行銷，以提升競標性。爰此，特向行政院提出質詢。

說明

一、82年行政院核定「公有土地經營及處理原則」，宣示公有土地應儘量保持公有及促進土地利用等原則。財政部隨即研訂「國有非公用土地設定地上權實施要點」報經行政院於84年5月核定，以作為辦理依據。

二、而自98年10月行政院政策指示500坪（1,650平方公尺）以上國有土地不出售，及101年1月4日國有財產法第53條修正規定500坪以上國有土地不標售後，國有財產署業務重點由房地租、售調整為加強土地活化利用與開發，其中以招標設定地上權方式釋出土地使用權提供民間使用，為活化大面積國有土地之首要方式。

三、因應業務需要，行政院98年間停止適用上揭地上權實施要點，於99年由財政部另訂「國有非公用土地設定地上權作業要點」以為遵循，迄今歷經多次修正，完備信託及地上物地上建物剩餘價值計算等規定，並將權利金底價訂在市價3至7成，土地申報地價年息為1%至5%間評定。國產署109年度辦理國有非公用土地設定地上權業務，歲入預算編列權利金收入15億元及租金收入2億4,892萬5千元。

四、國有非公用土地以招標設定地上權方式開發，自85年度開辦迄108年7月底止，計公告列標338宗土地、標脫103宗、列標土地面積125.1256公頃、標脫面積27.3469公頃。

五、由相關統計資料顯示，地上權開發案件自85年度試辦期列標6宗至100年度推廣期21宗，地上權開發案件在民眾觀念改變及政府大力推動下與日俱增，而以102年度49宗達到最高峰，此項開發業務已成為政府活化國有非公用土地之施政重點，統計103年度至107年度止，標脫權利金總額達235億635萬餘元，另每年收取之地租年平均亦達2億1,404萬7千元，有助減輕政府財政負擔及強化國有土地之運用，國產署於此項業務之推動尚具成效。

六、地租為設定地上權開發業者開發成本之一，地租與公告地價具有連動關係，有關國有非公用土地地租之收取方式，依原「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，地租以土地申報地價年息1%至5%計算，嗣因近年來市場地價頻頻上漲，公告地價調漲幅度頗大，至105年漲幅達3成以上，考量公告地價劇烈上漲變化時，地租變動性大，使開發業者對未來財務風險評估之不確定性因素增加，影響參與投資意願。

七、財政部爰於105年9月修正上揭作業要點規定，地租以土地申報地價年息1%至5%計算，分為隨申報地價調整及不隨申報地價調整二部分；隨申報地價調整部分適用之年息率，不得低於評定時國有土地課徵地價稅之稅率。地租低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅計收。現行作業地租以土地申報地價年息3.5%計算，其中1%依申報地價調整，另2.5%則係以簽約時地價收取，期能降低因公告地價漲幅過大因素，增加業者投資意願。

八、惟分析調整後之106年度及107年度標脫率，分別為26.47%及32%，雖較105年度之13.04%有所提高，惟仍未及4成，且較前4年度（101至104年度）平均標脫率41.30%為低，另自85年度至108年7月底止列標宗數計338宗，而標脫宗數僅103宗，即尚有約7成未完成標脫，爰國產署仍應賡續加強行銷，以提升競標性。

答復內容

許委員就國有非公用土地以招標設定地上權開發，近年整體標脫率僅達3成，建請行政院責成所屬主管機關應持續觀察未來公告地價變動情形及市場反映狀況適時因應，並應賡續加強行銷，以提升競標性問題所提質詢，經交據財政部查復如下：

一、國有非公用土地以招標設定地上權方式，釋出土地使用權予民間，政府可以保有土地所有權，收取權利金、地租及稅收，創造永續財源，投資廠商也可以較低之土地成本取得需用土地，為大面積國有土地重要活化方式之一。為順利推動招標設定地上權業務，持續辦理下列事項：

（一）適時推出區位條件優質標的：地上權標的區位條件為得否標脫首要因素，本部國有財產署將持續精選並推出優質標的，並由國有非公用土地設定地上權審議小組就標的市場性及個案情形評定權利金底價、地租年息率及存續期間。

（二）加強行銷：持續透過發布新聞、辦理說明會及參與招商大會等方式宣傳行銷地上權標的，增加曝光率，提升競標性。

二、國有非公用土地招標設定地上權106年、107年、108年（截至10月）之標脫率分別為26.47％、32％、40％，標脫率逐步提高。另108年10月7日更推出臺北捷運松江南京站2號及3號出入口基地與周邊國有非公用土地招標設定地上權，權利金底價新臺幣41億230萬餘元，訂於108年12月9日開標，期能創造佳績。

三、為積極推動國有非公用土地招標設定地上權業務，本部國有財產署將持續推出區位優質標的，貼近市場需求提高標脫率，並加強行銷，達成政府永續財源活化大面積國有土地，及促進民間投資開發利用之目標。

來源：【行政院】質詢案件管理系統